Grande surface – ralentissement confirme en 2014

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Grande surface – ralentissement confirme en 2014

GRANDE SURFACE - MOINS DE PROJET - MOINS DE PERMIS - MOINS D'AUTORISATION | www.Jardinerie-Animalerie-Fleuriste.fr

La rédaction de JAF-info

La production de surfaces de commerce a de nouveau ralenti en France en 2014, comme en témoignent la chute brutale de 20 % des surfaces de plancher commercial ayant obtenu leur permis de construire.

Mais aussi la baisse de 3 % des surfaces commerciales ayant obtenu leur autorisation d’exploitation commerciale en CDAC. Selon Procos, ce ralentissement devrait se poursuivre, au vu cette fois de l’évolution du stock d’opérations d’immobilier de commerce
en projet par les promoteurs, en baisse de 8 % sur les 5 années à venir ?

Le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire chute de 20 %, pour atteindre son niveau le plus bas – 5,1 millions de m² – depuis ces quinze dernières années. Ce recul, selon Procos,n’est probablement pas dû seulement à la crise. La réforme du Code de l’urbanisme, introduite par la loi Alur, dont l’examen parlementaire s’est poursuivi jusqu’en 2014 (la loi pour l’Accès au Logement et un urbanisme rénové, loi dite « Dufl ot », a été promulguée en mars 2014) a pu temporairement freiner les demandes et la délivrance des permis de construire. Ainsi, les surfaces commencées, dont la construction a été effectivement engagée, se sont malgré tout maintenues à un niveau de près de 4 millions de m². Toutefois, ce volume se situe là encore, à son niveau le plus faible, depuis ces quinze dernières années.

Evolution annuelle des surfaces de plancher commercial autorisées par les permis de construire, et de la part de ces surfaces mises en chantier (données en m²)

Baisse des demandes mais augmentation des autorisations en CDAC

Toujours selon Procos, le ralentissement est également manifeste sur le marché de l’immobilier de commerce, appréhendé cette fois à travers le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC1. En 2014, 2.101.600 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. Ce volume est en recul de 3 % par rapport à 2013 et atteint son niveau le plus bas, là encore, depuis ces quinze dernières années.

Ce recul résulte principalement d’une diminution des demandes d’autorisation (2,6 millions de m² déposés en 2014 contre 2,8 millions de m² déposés en 2013), alors que les CDAC et la CNAC ont été plus laxistes en accordant davantage leur autorisation cette année (77 % des m² déposés ont été autorisés en 2014 contre 73 % en 2013).

Si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent, la nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre. Les créations l’emportent toujours (73 % des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (27 %), quasi dans les mêmes proportions qu’en 2013 (76 % de créations pour 24 % de transferts extensions). De même, la moitié des surfaces autorisées se rapporte, comme en 2013, à la création ou à l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial. L’autre moitié se rapporte à la création ou à l’extension de grandes surfaces, qu’il s’agisse d’hypermarchés ou de supermarchés (21 %) ou de grandes surfaces spécialisées en majorité dans le bricolage et la jardinerie (16 %), l’équipement de la maison (7 %) ou l’équipement de la personne (4 %).

Moins de projets dans les cartons des promoteurs

A moyen terme, ce ralentissement de la production de surfaces commerciales devrait se confirmer, au vu de la baisse du stock d’opérations d’immobilier de commerce projetées par les promoteurs. Ce stock comprend à date, au 1er janvier 2014, quelques 397 opérations représentant 5.891.000 m² de surface de vente en projet à moyen terme, selon l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos. Il chute de 7 % en nombre d’opérations et de 8 % en volume de surfaces de vente, par rapport à 2013.

En revanche, la nature des projets, une fois encore, évolue peu d’une année sur l’autre. A l’échelle des agglomérations urbaines, 89 % des surfaces en projet, soit 5.230.000 millions de m², sont localisées en périphérie (87 % des surfaces en projet en 2013, soit 5,6 millions de m²). Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (3.132.000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1.851.000 m²).Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent marginaux : ils ne représentent que 1,9 % des surfaces en projet, soit 113.000 m². 40 % des projets sont annoncés à court terme, pour 2015 et 2016. La part des projets à échéance indéterminée se maintient à un niveau élevé, de 29 %.

La Conclusion de Procos

Le ralentissement de la production de surface commerciale, observé depuis 2008, se poursuit en 2014, comme en témoignent la baisse des mises en chantier de murs commerciaux ou encore, la diminution des autorisations administratives délivrées pour de nouvelles surfaces commerciales (permis de construire et CDAC). Le marché de l’immobilier de commerce serait-il parvenu à maturité ? Pour illustration : l’année 2014 ne s’est-elle pas distinguée par un volume record de 7,7 milliards d’euros de transactions dans l’immobilier de commerce (cessions d’Unibail, de Klépierre, de Corio…) où la recomposition des portefeuilles d’actifs semble l’avoir emporté sur le développement de nouveaux projets ?

Le marché prend plutôt une respiration car même ralenti, le développement des opérations se poursuit. Ce développement apparaît en revanche plus sélectif. Ainsi, l’intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations de création ou d’extension de PAC ou retail park ainsi que pour les opérations d’extension de centres commerciaux de périphérie. En revanche, les opérations plus risquées, plus coûteuses et/ou de plus long terme poursuivent leur reflux, à l’exemple des créations ou extensions de centres commerciaux de centre-ville.

Le comportement plus prudent des promoteurs ne signifie pas nécessairement que leurs projets trouvent plus facilement une justification économique en rapport avec les besoins de consommation des territoires, quand bien même les collectivités s’avèrent toujours plus laxistes dans la délivrance des autorisations d’exploitation commerciale de ces projets. L’allongement des délais de réalisation, les difficultés de commercialisation, comme l’incertitude grandissante qui pèse sur les dates de sorties des opérations révèle aussi d’un comportement plus prudent de la part des preneurs.

Une question reste posée : même ralentie, la production des surfaces commerciales comme les prix de ces surfaces continuent de croître à un rythme supérieur à celui de l’évolution de la consommation et des chiffres d’affaires du commerce de détail. Jusqu’à quand ?

La rédaction de JAF-info

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Signature : Yves PUGET – LSA-CONSO.FR

Sources :

http://www.lsa-conso.fr/ralentissement-confirme-de-la-production-de-surfaces-commerciales-en-2014,198133

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